ALLGEMEINE GESCHÄFTSBEDINGUNGEN
(V-Real Immobilienservice GmbH)
Richtlinien für die Immobilienverwaltung, sofern im Hausverwaltungsvertrag nicht anders
geregelt:
A. Im Verhältnis zum Hauseigentümer
(Verwaltungshonorar)
Dem Immobilienverwalter obliegen, sofern nicht im Einzelfall hievon abweichende
Vereinbarungen im Vertrag mit dem Auftraggeber getroffen werden, grundsätzlich alle
Tätigkeiten, die zu einer ordentlichen Verwaltung einer Liegenschaft notwendig und
zweckmäßig sind, einschließlich der Vertretung des Auftraggebers vor Gerichten und
sonstigen Behörden, soweit kein Anwaltszwang besteht und es sich um Angelegenheiten
handelt, die in den Rahmen der ordentlichen Verwaltung einer Liegenschaft fallen.
a. Miethäuser
1. Das Honorar des Immobilienverwalters beträgt 10 % des Bruttomietzinses, mindestens
jedoch auf das Jahr berechnet 2 Promille des Neubauwertes des jeweiligen Gebäudes
berechnet nach der Nutzfläche und den in der Österreichischen Immobilienzeitung
veröffentlichten Quadratmeter – Wohnbaukostenrichtwerten zuzüglich Umsatzsteuer.
Diese Richtwerte werden durch Verkettung des nach dem bis Dezember 1989 von der
Bundesinnung der Baugewerbe errechneten Baukostenindex für den Wohnungsbau (ehemals
Maculan-Index, Basis 1945 = 100) mit dem Baukostenindex für den Wohnhaus- und
Siedlungsbau des Österreichischen Statistischen Zentralamtes 1990 = 100,
Gesamtbaukosten, ermittelt.
2. Ist bei Häusern, die den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes unterliegen, das nach Ziffer
1 ermittelte Verwaltungshonorar niedriger als jener Pauschalbetrag, den der Hauseigentümer
gemäß § 22 des Mietrechtsgesetzes den Mietern zur Deckung der Verwaltungsauslagen
anrechnen kann, beläuft sich das Verwaltungshonorar mindestens auf die Höhe dieses
Pauschalbetrages. Zwischen diesem, dem Hauseigentümer nach dem Mietrechtsgesetz
zustehenden Pauschalbetrag und dem Honorar des Immobilienverwalters besteht jedoch kein
rechtlich bindender Zusammenhang. Vielmehr wird insbesondere bei einer durch gesetzliche
Maßnahmen bedingten zusätzlichen Arbeitsbelastung und bei einer Änderung der Kaufkraft
des Schillings sowie darüber hinaus bei Häusern, deren Verwaltung auf Grund besonderer
Umstände einen überdurchschnittlichen Arbeitsaufwand erfordern, oder bei denen sich trotz
durchschnittlichen Arbeitsaufwandes infolge der geringen Gesamtnutzfläche ein
unangemessen niedriges Honorar ergeben würde, eine Honorarvereinbarung mit dem
Hauseigentümer zu treffen sein, welche den für die Verwaltung des betreffenden Hauses
erforderlichen Zeit- und Spesenaufwand deckt.
3. Ferner gebührt dem Immobilienverwalter zusätzlich zu dem gemäß Punkt 1 ermittelten
Verwaltungshonorar ein Honorar von 10 % der gemäß § 20 MRG verrechnungsfreien Teile
des Mietzinses.
b. Wohnungseigentumshäuser
1. Bei Wohnungseigentumshäusern beträgt das jährliche Verwaltungshonorar – unbeschadet
der nachfolgenden Punkte 2, 3 und 4 – im allgemeinen 2 Promille der
Gesamtherstellungskosten, mindestens aber 2 Promille des Neubauwertes des jeweiligen
Gebäudes, berechnet nach der Nutzfläche und den in der Österreichischen Immobilien-
Zeitung veröffentlichten Quadratmeter – Wohnbaukostenrichtwerten zuzüglich Umsatzsteuer.
Diese Richtwerte werden durch Verkettung des nach dem bis Dezember 1989 von der
Bundesinnung der Baugewerbe errechneten Baukostenindex für den Wohnungsbau (ehemals
Maculan-Index, Basis 1945 = 100) mit dem Baukostenindex für den Wohnhaus- und
Siedlungsbau des Österreichischen Statistischen Zentralamtes, 1990 = 100,
Gesamtbaukosten, ermittelt.
2. Steht das Haus im Eigentum von mehr als sechs Wohnungseigentümern (Miteigentümern),
so gebührt dem Immobilienverwalter für jeden weiteren Wohnungseigentümer (Miteigentümer)
ein Zuschlag von je 5 % des Verwaltungshonorars nach Ziffer 1 als Äquivalent für die sich
daraus ergebende Mehrarbeit. Das Höchstmaß dieses Zuschlages beträgt 50 % des nach
Ziffer 1 ermittelten Verwaltungshonorars.
3. Leistungen, die der Immobilienverwalter im Auftrag oder überwiegenden Interesse eines
oder mehrerer Wohnungseigentümer erbracht hat, sind durch das für die Verwaltung des
Gebäudes allgemein gebührende Honorar nicht abgegolten und daher von dem
beziehungsweise den Wohnungseigentümer(n) gesondert zu honorieren, dem (denen) diese
Leistungen zugutegekommen sind.
4. Bei Wohnungseigentumshäusern kann der Verwaltungsvertrag auf eine bestimmte Anzahl
von Jahren vereinbart werden.
5. Führt der Immobilienverwalter im Zuge der Errichtung eines Wohnungseigentums-baues die
organisatorische und kommerzielle Abwicklung des Bauvorhabens durch, sind für die
Ermittlung des ihm hierfür gebührenden Honorars die Bestimmungen über die Baubetreuung
(Baumanagement) maßgebend (Abschnitt IV).
6. Sollte über Verlangen einer Wohnungseigentümergemeinschaft innerhalb eines Jahres
mehr als eine Hausversammlung außerhalb der üblichen Bürozeit abgehalten werden müssen,
ist das Honorar hierfür gemäß Punkt III A c 9 zu berechnen; es beträgt mindestens 2 % des
tatsächlichen Bruttomonatsentgelts, jedenfalls jedoch 2 % des Mindestgrundgehaltes der
Verwendungsgruppe V nach dem Verwendungsgruppenjahr des Angestellten-
Kollektivvertrages für Immobilienverwalter.
Anmerkung:
Die Honorarempfehlung erfolgt auf Basis der Stundensatzempfehlung (siehe dazu die
Beispiele unter III A c 9), wobei jedenfalls ein Betrag von mit Stand 1. Jänner 2013 € 64,00
plus Umsatzsteuer (2 % des Mindest-Grundgehalts der Verwendungs-gruppe V nach dem 12.
Verwendungsgruppenjahr des Angestellten-Kollektiv-vertrages für Immobilienverwalter, das
sind mit Stand 01. Jänner 2013 € 3.213,00 ab der zweiten Hausversammlung empfohlen wird.
c. Gemeinsame Richtlinien
1. Soweit von den Abgaben einhebenden Stellen des Bundes, der Länder oder der Gemeinden
oder von anderen Stellen für die Einhebung, Verrechnung oder Abfuhr usw. dieser Abgaben
Vergütungen gewährt werden, gebühren diese Vergütungen dem Immobilienverwalter.
2. Hat ein Immobilienverwalter das Erträgnis des Hauseigentümers an dem Haus durch
Vereinbarungen oder außerordentliche Einnahmen, zu denen auch Baukostenbeiträge zählen,
erhöht, dann ist mangels anderer Vereinbarung eine Beteiligung des Immobilienverwalters
daran von 10 % als angemessen anzusehen
Eine angemessene Entschädigung steht dem Immobilienverwalter auch dann zu, wenn er
sonstige Beiträge oder werterhöhende Leistungen eines Mieters (Wohnungseigentümers) für
das Haus erzielt hat. Hat ein Immobilienverwalter in einem von ihm verwalteten Haus einen
Bestandvertrag über ein freies oder frei werdendes Bestandobjekt erwirkt, gebührt ihm
mangels anderer Vereinbarung ein Bemühungshonorar des dreifachen monatlichen Brutto-
Mietzinses sowie für den Fall der Leistung von Einmalzahlungen zusätzlich ein Honorar in der
Höhe von 5 % dieser Zahlungen.
3. Hat der Immobilienverwalter mit einer Mehrheit von Hauseigentümern abzurechnen, dann
gebührt ihm für den dritten und jeden weiteren Miteigentümer ein angemessener Zuschlag
zum laufenden Verwaltungshonorar gemäß Abschnitt III / A / a in Höhe von 5 bis 10 %, jedoch
nur bis zum Höchstausmaß des zweifachen Verwaltungshonorars.
4. Das Honorar für jede Mehrarbeit, die dem Verwalter durch den notwendigen Verkehr mit
Behörden, insbesondere bei ausländischen Eigentümern (Miteigentümern), mit dem
Finanzamt oder der Nationalbank entsteht, ist in dem gemäß Punkt a oder b ermittelten
Verwaltungshonorar nicht inbegriffen.
Der Immobilienverwalter ist in solchen Fällen berechtigt, einen angemessenen Zuschlag zu
verlangen oder sich erforderlichenfalls eines hierzu befugten Fachkundigen (zum Beispiel
eines Steuerberaters) auf Kosten des Hauseigentümers (Hausmiteigentümers) zu bedienen.
Für die Arbeiten im Zusammenhang mit der Durchführung von Großreparaturen (z.B. § 18-
Verfahren oder Verbesserungs-arbeiten) gebührt dem Immobilienverwalter eine Vergütung in
der Höhe von mindestens 5 % des Gesamterfordernisses.
5. Hat ein Immobilienverwalter für die Bezahlung von Instandsetzungsarbeiten die Haftung
übernommen, dann gebührt ihm eine Bemühungs- und Delkredere-Entschädigung im Ausmaß
von 5 % der betreffenden Rechnungssumme.
6. Hat ein Immobilienverwalter aus eigenen Mitteln Vorschüsse für das Haus gegeben
(Renovierungen, Annuitäten und dergleichen), gebühren ihm vom Tage der Flüssigmachung
an angemessene Zinsen (Hypothekarzinsfuß).
7. Für die dem Immobilienverwalter für vorgestreckte Hauptmietzinse, Betriebskosten usw.
gegenüber dem Hauseigentümer zustehenden Forderungen, ist in sinngemäßer Anwendung
des § 18 des Handelsvertretergesetzes bzw. der §§ 369 und 370 des Handelsgesetzbuches
die Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes an den zum Nachweis seiner Forderungen
dienenden Originaldokumenten bis zu deren Begleichung unter gleichzeitiger Überlassung von
Abschriften an den Auftraggeber üblich.
8. Im Falle der Kündigung seines Verwaltungsvertrages hat der Immobilienverwalter Anspruch
auf eine Entschädigung der anlässlich der Übergabe der Verwaltung entstehenden Mehrarbeit
im Ausmaß des dreimonatigen Verwaltungshonorars. Ein solcher Anspruch besteht mangels
gegenteiliger Vereinbarung nicht bei Abberufung eines öffentlichen Verwalters sowie bei
Kündigung einer im Auftrag der öffentlichen Hand gebührten Verwaltung.
9. Werden im Zusammenhang mit der Immobilienverwaltung über Verlangen des oder der
Haus- beziehungsweise Wohnungseigentümer zusätzliche Leistungen verlangt, ist das
Honorar hierfür je nach Vereinbarung als Pauschalhonorar oder nach dem Zeitaufwand zu
verrechnen.
Die Zeitgebühren betragen für Leistungen innerhalb und außerhalb des Büros 2 % des
tatsächlichen Bruttomonatsentgelts, jedenfalls jedoch 2 % des Mindestgrundgehaltes des
Angestellten-Kollektivvertrages für Immobilienverwalter der jeweiligen Verwendungsgruppe
nach dem 12. Verwendungsgruppenjahr. Hat der Immobilienverwalter auf Grund seiner
selbstständigen Tätigkeit keinen Bruttomonatsbezug, so beträgt der Stundensatz 2 % des
Mindestgrundgehalts Verwendungsgruppe V nach dem 12. Verwendungsgruppenjahr
zuzüglich eines 20%igen Dispositionszuschlages.
Die Kostenvergütung für die Herstellung von Kopien inklusive der damit verbundenen
üblicherweise anfallenden Mehrarbeit beträgt € 0,80 pro Kopie, sofern nicht nach dem
Zeitaufwand ein höherer Betrag zu verrechnen wäre.
Unter die zusätzlichen Leistungen im Sinne dieses Absatzes fallen unter anderem Leistungen,
die außerhalb des Rahmens der Verwaltung der Gesamtliegenschaft, insbesondere im
subjektiven Interesse einzelner Wohnungs- und Gesch.ftsraumbenützer erbracht werden, wie
zum Beispiel die Herrichtung und Vermietung einer Wohnungseigentumswohnung, die
administrative Durchführung von Maßnahmen im Zusammenhang mit Änderungen im
konsensmäßigen Zustand des verwalteten Gebäudes sowie Leistungen gemäß Ziffer III A b 3
sowie III A c 4 Abs. 1.